不動産売買管理システム開発の進め方/やり方/流れや方法/手法/工程/手順

不動産売買管理システムの開発は、業務整理から利用定着まで、6つの段階を順に進めます。段階ごとに成果物と次へ進む条件を確かめながら進めると、現場の分断解消につながります。全体像は、完全ガイドにもまとめています。

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・不動産売買管理システム開発の完全ガイド

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不動産売買管理システムの全体像

不動産売買管理システムは、物件台帳の管理を超えて取引全体をつなぐ業務基盤です。

売主・買主・法人・物件などの情報を、反響や査定、媒介契約と合わせて取引単位でつなぎます。

取引単位でつながっていれば、担当者や店舗が変わっても、案件の現在地と次の対応を追えます。

重要事項説明から売買契約、ローン、決済、引渡しまでの流れも、同じ取引単位で扱えます。

賃貸管理との違い：売買案件を引渡しまでつなぐ仕組み

賃貸管理は、家賃、更新、入退去、修繕などの継続契約を扱います。

売買管理は、一件ごとの取引を前に進める仕組みです。

製品を選ぶ際は、取引工程と管理情報を一続きで確認します。

• 取引工程：価格査定、売主の媒介契約、買主の希望条件とのマッチング、内見、ローン審査、重説、契約、入金、決済、引渡し
• 進行管理：各工程の期限と関係者を追えるか
• 案件情報：物件登録、案件ステージ、担当者、期限、承認者、書類の版、入出金の状態

最初に決める機能の範囲：物件・顧客・案件・文書・入出金

要件整理では、基本機能、外部連携、管理機能を分けて洗い出します。

洗い出した機能は、領域ごとに分け、自社の業務に合わせて決めます。

• 物件・顧客：物件、顧客・法人、売主・買主の希望条件
• 案件・反響：Web反響、商談ステージ、担当者、期限
• 文書：査定資料、販売図面、媒介契約、重説関連書類
• 連携・管理：電子契約、IT重説、ポータル、会計、CRM、電子署名、権限、監査ログ

AI査定や自動追客は便利ですが、契約や法令の判断を無人で確定する機能とは切り分けます。

宅建士や責任者が確認する設計も残しておきます。

改善したいKPIの決め方

機能を先に増やすと、導入の効果を説明しにくくなります。そこで、導入前に測れる指標から、改善したいKPIを一つか二つ選びます。

• 対応・追客：反響の初回対応時間、追客実施率
• 資料・契約：査定資料の作成時間、契約書の差し戻し件数
• 案件・成果：案件の停滞日数、成約率、入力重複件数

アットホームの「不動産DXに関する実態調査2025」では、効果の上位に「状況・進捗の可視化」と「情報の集約・共有」が挙がりました。両項目とも肯定回答は7割以上です。

調査の対象は、全国の不動産会社1,171社です（出典：アットホーム「不動産DXに関する実態調査2025」、2025年）。

見える化を成果指標に置くと、目的がぶれにくくなります。

不動産売買管理システムの進め方と6つのフェーズ

基本の流れは六段階です。業務整理、製品・開発会社の選定、設計・開発を先に進めます。テストと段階稼働を経て、利用定着へ至ります。

段階ごとに、成果物と判断条件を先に決めておきます。そうすると、要件が膨らむことや、現場で使われない機能への投資を抑えやすくなります。

各段階で次へ進む条件も確認します。

フェーズ1：現行業務と目標の要件整理

まず、対象業務と現状を確かめ、要件を優先度と成果物にまとめます。整理は、次の6つの手順で進めます。

1. 売買仲介、買取再販、分譲販売から対象業務を決める。
2. 問い合わせ、査定、媒介、物件登録、反響対応、内見、申込、ローン、重説、契約、決済、引渡しを店舗ごとに聞き取る。
3. 各工程の担当者、時期、帳票、承認者を記録し、Excel、メール、紙、既存基幹システムの移行・廃止対象を分ける。
4. Mustは、契約証跡、権限、必須帳票、反響と案件の紐付けとする。
5. Should：自動追客、店舗別分析、会計連携。Could：AI査定や高度なレコメンド。
6. 業務フロー、機能一覧、データ項目表、連携先一覧、KPI、予算、希望稼働時期を成果物にする。

要件が曖昧なまま選定に進むと、見積もりを同じ前提で比べられなくなります。

フェーズ2：同じ条件での製品・開発会社の選定

候補となる方式を、自社の要件と照らし合わせます。そのうえで、共通機能と独自要件を分け、同じ条件で比較します。

• 候補方式：クラウドSaaS、業界パッケージ、設定・連携を加えたパッケージ、スクラッチ、ハイブリッド
• 選定の軸：標準業務を急ぐならSaaS、独自承認や複数法人統合なら拡張・スクラッチ
• 組み合わせ：多くの企業では、共通機能をSaaSやパッケージで使い、差別化部分をAPIや個別開発で補う構成が現実的
• 共通デモ：同じRFPを渡し、物件登録から反響、追客、査定、契約書、決済まで実演する
• 確認項目：売買範囲、スマートフォン、API、電子契約・IT重説、会計、移行、権限、監査ログ、復旧、サポート

機能名だけでなく、実画面で一連の業務がつながるかを確かめます。

フェーズ3：データと権限の設計と開発

開発に入る前に、データのつながりと権限を定義します。あわせて、画面以外の動きも設計書に残します。

• データ：物件、顧客、法人、案件、関係者、媒介契約、契約書、支払、入金、タスクのキー
• 名寄せ・移管：住所・会社名の揺れ、顧客重複、売主・買主の関係、店舗間の移管
• システム設計：データモデル、ステージ条件、通知、帳票、外部連携のエラー処理
• 権限：店舗、法人、担当案件、個人情報ごとの閲覧・登録・編集・承認・出力の区分
• 人の確認：契約確定と入出金承認の責任者限定、生成資料や査定のレビュー記録

国土交通省は、不動産取引でIT重説や書面の電子化を進めています。また、購入者等の利益保護を前提に、デジタルやAIの補助ツールを活用する考え方も示しています。

国土交通省の「不動産分野におけるDXの推進」（2025年以降の方針）に、これまで触れた取り組みと考え方が示されています。

フェーズ4：実データに近いシナリオでのテスト

画面の表示を確認するだけでなく、実務の流れと例外を試します。そのうえで、検証できる受入条件を定めます。

1. 売主の査定依頼から物件登録、反響、買主提案、内見、申込、ローン、重説、契約、決済、引渡しまで試す。
2. 担当者異動、差し戻し、契約解除、顧客重複、外部サービス停止を確認する。
3. 権限外の閲覧や誤った帳票版も試験する。
4. 必須項目の漏れを登録できないこと、変更後も期限・担当者が残ることを受入条件にする。
5. 承認前の契約書を送れないこと、会計金額が一致すること、ログで変更者を確認できることを確かめる。

テスト担当には、営業、事務、責任者も含めます。

テストの結果、未解決の課題、稼働の可否は議事録に残します。

フェーズ5：小規模な稼働と移行・サポートの確認

稼働範囲を限定し、移行や支援の条件を確かめてから切り替えます。

1. 1店舗、1業務、または限定した案件種別で試験稼働し、顧客・物件・案件・文書を移行対象にする。
2. 重複除去、住所・会社名の統一、不要データ除外、移行後の照合を行う。
3. 旧システムを参照専用にする時期、並行運用の週数、障害時の戻し先を稼働判定に含める。
4. 初日の窓口、マニュアル、FAQ、権限申請担当を決める。障害対応、入力ミス防止の改善、将来要望を分類し、優先度と時期を合意する。
5. SaaSでも初期設定、移行、連携、研修が別費用になる場合があるため、契約書で稼働支援の範囲を確認する。

要望をすべて即時に追加開発すると、費用と日程が崩れます。そのため、支援の対象と追加費用を先に明確にしておきます。

フェーズ6：KPIと改善会議による現場への定着

ログイン数だけでなく、業務成果を定期的に確認します。数値が改善しないときは、機能以外の運用上の要因も調べます。

• 月次KPI：初回対応時間、追客率、案件滞留、査定から媒介までの時間
• 品質指標：契約書の差し戻し、入金確認の遅延、店舗間の入力重複
• 原因確認：入力項目の多さ、責任者の承認遅れ、旧Excelの継続利用
• 改善体制：業務責任者、システム管理者、店舗推進担当が月一回程度会議する
• 継続運用：新人教材、異動時の権限変更、退職時の停止、マスタ更新を管理する

現場で使われている状態を成果とし、会議で要望とKPIを見直しながら、運用上の詰まりを改善します。

不動産売買管理システムの費用相場と内訳

不動産売買管理システムの費用には、公的な統一の平均価格がありません。そのため、2026年時点の相場は、方式ごとの費用と移行・研修・保守を分けて見ます。

掲載する金額は、NotebookLMの業務システム相場と不動産系の類似システム情報による推定です。

個別案件の見積書の代わりにはなりません。

方式別の初期費用・月額・期間の比較

方式ごとの初期費用と月額は、次の推定レンジです。規模や構成によって、金額には幅があります。

• クラウドSaaS：初期0〜100万円、月額5〜50万円。大規模構成は月額50〜100万円程度
• パッケージ拡張：設定・帳票・会計やポータル連携を加える場合、初期300〜1,000万円、月額10〜50万円に保守費を加算
• 小規模スクラッチ：500〜1,500万円程度
• 中規模スクラッチ：1,500〜3,000万円程度
• 全社基盤：3,000〜8,000万円以上

標準機能が合えば、SaaSは1〜3か月、パッケージ拡張は3〜9か月が目安です。

小規模スクラッチは4〜9か月、中規模は9〜15か月程度です。

全社基盤では、複数店舗・法人の統合に加えて、社内の業務領域も一つの基盤にまとめます。そのぶん、12〜24か月以上かかる可能性があります。

• 権限
• 電子契約
• 基幹・会計・データ基盤

費用は、店舗数・利用者数などの規模や、連携数、帳票数、移行データの品質で上下します。ここに挙げた金額は、方式選定の目安として扱います。

要件整理・移行・連携・保守の費用内訳

初期費用と運用費を分けて、見積もりに含まれる範囲を確かめます。追加費用になりやすい項目も並べて比べます。

• 要件整理：現状調査を含め50〜300万円程度が目安
• 追加作業：移行、外部連携、電子契約、帳票、名寄せ、過去文書、API、テスト環境
• SaaS条件：ID数、店舗数、物件数、最低利用期間、初期設定、データ返却
• 保守：スクラッチ開発では、初期費用の15〜25％を年額の目安とする考え方がある。対応範囲は契約で確認
• PoC：50〜300万円程度で3〜6か月試し、1店舗や一業務の効果を見てから展開する

研修やマニュアル、稼働支援の範囲も、見積もりで確かめておきます。保守には、障害対応や法改正、機能改善が含まれるかを確かめます。さらに、監視やバックアップ、セキュリティ診断も、対象に入るかを見ます。

3年程度の総額による判断

方式ごとの費用構造と将来の運用負担を、同じ基準で照らし合わせます。

• 3年総額：初期費用、36か月分の利用料・保守、移行、研修、追加改修、社内工数
• SaaS：利用者や店舗が増えると月額が膨らむ可能性
• スクラッチの費用：初期費用は高めでも、利用料が小さい可能性
• スクラッチの運用：法改正、OS、外部APIの変更を自社で追う負担
• 選定基準：保守体制とKPIの改善効果を含めた方式の判断

不動産売買管理システムの見積もりを取る際のポイント

見積もりの差は、単価だけでなく、要件の粒度や標準機能、データ移行の範囲によっても生まれます。連携先や帳票、権限、テスト、導入支援の扱いも影響します。

安さだけで決めないよう、同じ前提で比べます。

後から追加費用になる項目が、見積もりに明示されているかを確かめます。

RFPに書く対象範囲・データ・連携・KPI

候補会社に渡すRFPには、規模、業務、連携、成果条件を具体的に書きます。前提がそろえば、見積もりを比べやすくなります。

• 規模：店舗・法人・利用者数、権限、月間反響数、年間案件数、物件数
• 既存環境：既存システム、連携先、帳票、保存年数、スマートフォン利用
• 導入条件：希望稼働時期、予算上限、現行画面や帳票見本の添付
• 判定条件：初回対応時間、契約書の版違い防止、案件滞留の把握、Must・Should・Could
• 機能区分：標準、設定、追加開発、外部サービスのどれに当たるかの回答

同じシナリオのデモと複数社の見積もりの比較

2〜3社以上を目安に、同じサンプル案件で比べます。

現場の関係者もデモに参加し、次の条件をそろえて確認します。

デモでは、重複チェックと希望条件との照合を実演してもらいます。そのうえで、追客タスク、契約書の承認、決済予定、引渡し完了まで続けてもらいます。

• 操作性：物件登録から引渡しまでの操作数、画面遷移、入力重複、担当変更時の表示
• 参加者：営業、契約事務、経理、店舗責任者による部門ごとの抜けの確認
• 見積条件：作業、工数、単価、前提、除外、納期、検収、変更、再委託、保守応答、障害責任
• 導入実績：売買仲介で契約・決済・引渡しまで扱った事例、同規模の店舗数、導入後の窓口
• 公開情報：ネオスのProp Oneは2024年12月時点で250社以上。物件、顧客、商談、Web反響、自動メールが標準機能

Prop Oneの情報は、株式会社ネオス「Prop One」に掲載されています。

公開情報は入口として使い、自社の工程に合うかはデモで確かめます。

個人情報・電子書面・AI利用の安全要件

個人情報を扱うため、安全要件も機能要件と同じように見積もりへ記載します。対象には、氏名や住所、所得、ローン、本人確認資料などが含まれます。

• アクセス・保護：多要素認証、店舗・役職ごとの制御、通信・保存データの暗号化
• 運用管理：バックアップ、ログと保管期間、退職時の停止、障害時の復旧目標
• 電子書面：相手方が確認できる環境、本人確認、交付・閲覧記録、保存・検索、紙対応、障害時の代替手段
• AI利用：学習利用、保存場所、誤り検知、出力承認者、入力情報の扱い
• 契約条件：データ所有権、返却・削除、再委託、委託先の管理と確認方法

個人情報保護委員会は「個人情報の保護に関する法律についてのガイドライン（通則編）」を公表しています。2026年更新版は、委託先の選定、安全管理、取扱状況、再委託先の確認・監査を示しています。

見積もりには、誰が何を確認できるかを具体的に書きます。「セキュリティ対応一式」とまとめて記載することは避けます。

契約前に決める段階ごとの検収と変更管理

検収、変更、契約終了後の扱いは、契約前に定めておきます。段階ごとに、責任者と条件をそろえます。

• 段階検収：要件定義、設計、開発、テスト、移行、稼働支援の成果物と承認者の決定
• 変更管理：要件・帳票変更による費用、納期、優先度への影響と承認者の記録
• 追加要件：定額開発でも対象外の要件が無制限に含まれるわけではない点、変更管理表と定例会議による認識合わせ
• 契約終了：データ返却形式、バックアップ削除、API・アカウント停止、引継ぎ、設計書の扱い
• 将来移行：保守会社を変更できる条件を含めた、長期利用後の移行可能性の評価

不動産売買管理システムのよくある質問（FAQ）

よくある質問を、進め方、費用、既存データ、AI利用の観点から回答します。

最適な方式は会社や業務によって変わるため、RFPとデモで条件を確かめます。

不動産売買管理システムはSaaSとスクラッチのどちらがよいですか？

標準業務を早く始める会社はSaaS、独自承認や複数法人統合が競争力になる会社はスクラッチやハイブリッドが候補です。

方式は、Must要件を標準機能で満たせるか、移行・連携を含む3年総額はどうか、現場で使い続けられるかを基準に選びます。

開発期間はどのくらいかかりますか？

クラウドSaaSの初期設定、パッケージの設定・連携、スクラッチ開発では、期間の目安が異なります。

• クラウドSaaS：初期設定は1〜3か月が目安
• パッケージ：設定・連携は3〜9か月が目安
• 小規模スクラッチ：4〜9か月程度
• 中規模以上のスクラッチ：9〜24か月以上が推定目安

要件整理や名寄せ、帳票確認も、計画に含めます。さらに、利用者テスト、研修、並行運用も計画に入れます。

急ぐ場合は、店舗や業務を絞って先に試験稼働させます。そうすると、全社展開での手戻りを減らしやすくなります。

既存のExcelや紙の契約書は移行できますか？

移行できるケースは多いものの、すべてをそのまま取り込む必要はありません。まず用途別に整理してから移行します。

1. 顧客・物件・進行中案件、参照専用の過去案件、保存義務や社内ルールに沿う文書への分類
2. 重複、表記揺れ、欠損、不要な個人情報の整理
3. 紙文書の検索対象、原本保管、アクセス権限、契約書の版管理の決定
4. スキャン後の件数と代表データの照合、移行の確認、切り替え

AI査定や自動作成した重要事項説明書をそのまま使えますか？

AIの出力は、そのまま確定させず、情報整理や候補提示の補助に使います。宅建士や責任者が根拠を確認して承認する流れにします。

国土交通省は、購入者等の利益保護を前提に、デジタルやAIの補助ツールで宅建業者の負担を軽減する考え方を示しています。

査定価格や法令情報、契約条件には、参照元、確認日、確認者、修正履歴を保存できる仕組みを設けます。

まとめ：6つの段階による現場で使われるシステムづくり

進め方は六段階です。要件整理、選定、設計・開発の順に進みます。テストと稼働を経て、定着へ移ります。

売買の業務は査定と媒介から反響と重説、契約と決済を経て引渡しまで、一つの案件としてつながります。

機能一覧より先に、追客漏れや情報分散などの大きな課題とKPIから始めます。

目指すのは、担当者や店舗の分断解消です。

現場の業務とデータを先にそろえる進め方

現場の業務とデータをそろえる作業は、現行の業務を洗い出すことから出発し、テストや稼働を経て、導入後の指標で確かめる流れになります。

1. Excelや帳票、契約手順を一覧にして、権限や連携先、保存年数を洗い出す。
2. 洗い出した要件をMust・Should・Couldに分け、同じシナリオで候補を比べる。
3. 実データに近いテストと限定店舗での稼働を経て、KPIによる改善へ進む。
4. 導入後も業務指標を定期的に確かめ、初回対応時間、追客率、案件滞留から、未利用の機能や運用の詰まりを把握する。
5. 契約書の差し戻しや入力重複も、あわせて確認する。

総額と将来の運用を含めた見積もりの判断

相場だけで決めず、費用の変動要因と将来の運用条件を同じ前提で比べます。

• 費用の変動要因：方式、店舗・利用者数、連携、移行、帳票、保守
• 比較する総額：初期費用、月額、保守、移行、研修、追加改修
• 契約条件：検収、セキュリティ、データ返却の取り決め
• 導入範囲：1店舗や一業務のPoCで効果を確かめてから広げる、投資と現場負担の調整

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会社紹介

株式会社riplaでは、お客様の事業・ユーザー・業務に最適化したオーダーメイド型システムを、構想策定・要件定義から開発・改善まで一気通貫で支援。事業会社でIT・DXを経験したプロフェッショナルによる高い要件定義力・システム設計力を活かし、事業成果の最大化に伴走します。

また、当社独自の開発テンプレート「Boxシリーズ」による標準機能の高速開発と、AI駆動開発の独自フレームワーク「GoDD」による独自機能のAI実装を組み合わせることで、低コスト・短期間で開発を実現いたします。

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執筆者プロフィール

張田谷凌央

株式会社ripla 代表取締役CEOとして、システムパッケージ活用、システム開発、データ分析、生成AI活用、SaaS開発、アプリ開発、EC構築など、幅広い領域で企業のDX推進と事業成長を支援している。事業会社でIT・DXを経験したプロフェッショナルが集う株式会社riplaにおいて、お客様の事業・ユーザー・業務に最適化したオーダーメイド型システムを構想策定・要件定義から開発・改善まで一気通貫で支援し、単なるシステム納品にとどまらず、クライアントと同じ目線で事業成果の最大化に向けた伴走支援を行う。早稲田大学卒業後、ラクスル株式会社、LINEヤフー株式会社にて事業開発やDX推進などに従事した後、株式会社riplaを創業。