建物管理システムの開発会社は、管理する業務範囲、既存システムとの連携、設備との接続の3点で比べると、自社に合う候補を選びやすくなります。
ここでは、riplaを含む計6社（業界特化の5社を含む）について、特徴、発注前の確認事項、費用の考え方を取り上げます。
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建物管理システムのパートナー選びの重要性
建物管理システムは、帳票を電子化するだけでなく、業務の基盤となるシステムです。物件・フロア・テナント・設備の台帳を管理し、契約書、点検表、写真を同じ建物や契約にひも付けます。故障履歴や作業員の実績も、同じ建物や契約にひも付けます。見積、検収、請求も同じ契約にひも付けます。
パートナーの選定を誤ると、現場で新しい画面に入力しても、事務所で別のExcelへ転記する状態が残ります。
パートナー選定が成否を分ける理由
建物管理の業務範囲は会社ごとに異なります。そのため、自社が優先する業務に合うパートナーを選ぶ必要があります。
- 点検・作業：ビルメンテナンス会社は、年次・月次・日次の計画と、作業員や協力会社の割り当てを重視します。
- 現場管理：現場写真、報告書、検収、売上・原価が優先業務です。
- 賃貸・オーナー対応：PM会社では、賃貸借契約、賃料・共益費、オーナー精算、空室、修繕投資、レポートが中心になります。
- 設備管理：設備担当の重視点は、空調・照明・受変電・エレベーターの状態、エネルギー、異常通知、遠隔監視です。
2025年4月以降に着工する建築物は、原則として省エネ基準への適合が求められます（出典: 国土交通省「改正建築物省エネ法・建築基準法の3年目施行について」、2024年）。
設備台帳やエネルギー計測値を後から追えるかどうかは、効率化だけでなく、将来の説明や報告にも関わります。自社の責任範囲を理解している会社を選ぶと、導入後の追加開発を減らせます。
発注前の確認ポイント
発注前には、実際の物件と現場帳票を使って業務を再現し、操作と見積もりの条件を確かめます。
- 業務デモ：物件2〜3件、帳票5種類程度で、登録から点検、写真添付、上長承認、顧客提出、請求までを再現します。
- 現場機能：弱電波時の入力、写真の容量、複数建物をまたぐ検索を確かめます。
- 権限設定：協力会社には自社の物件だけが見える条件で試します。
- 初期費用：初期設定、紙やExcelからの移行、帳票調整、端末、センサー、通信、現地工事を分けて見積もってもらいます。
- 運用費用：操作研修、保守、API連携も含めて比べます。SaaSと個別開発では比較単位が異なるため、月額だけでは判断できません。
株式会社ripla｜コンサルから開発まで一気通貫の支援
riplaは、コンサルティングから開発まで一気通貫で支援する企業です。社内DXを推進したIT事業会社としての経験を活かし、成果創出とシステム定着を支援します。
営業・顧客・生産・販売管理など、幅広い基幹システムの構築と導入の実績があります。そのうえで、企業の業務要件に応じて柔軟に対応します。
特徴と強み
建物管理では、機能の一覧より先に、現場・営業・管理・経理・経営のそれぞれで一度だけ入力するデータを決めておくことが欠かせません。
riplaは、物件・設備台帳、契約、作業記録を業務フローとして整理します。見積、原価、請求も同じ流れで整理し、さらに既製品と個別開発の範囲も切り分けます。
会計、販売管理、勤怠、電子請求書との連携も含めて検討したい企業に向いています。
得意領域・向いている企業
業務要件に合わせた開発を検討する企業は、業務範囲、既存システム連携、段階的な導入の3点を確認できます。
- 業務範囲：Excelや紙の置き換え、複数拠点の承認、顧客指定帳票、協力会社との共有をまとめて考えたい企業に適しています。
- 既存システム連携：既存の基幹システムとのAPI連携も対象です。
- 段階的な導入：1物件や1拠点で点検報告から請求までを試し、画面とルールを確かめてから対象を広げる方法も相談できます。
費用や期間は、物件数、利用者数、移行データ、連携先によって変わります。そのため、現行の帳票を示したうえで見積もりを依頼してください。
株式会社大塚商会｜BM業務と会計・販売の統合
大塚商会は、ビルメンテナンス業向けの販売管理「SMILE V 2nd Edition B.M.Manager」を提案できます。会計、販売、人事給与、見積、文書管理などと組み合わせることも可能です。
現場業務に加えて、契約、売上、請求、会計、社内申請を一つのIT基盤にまとめたい場合に候補になります。
特徴と強み
製品構成を検討するときは、現場の収支管理と社内の管理情報をどこまでまとめるかが観点になります。
- 業務管理：見積、契約、作業予定・実績、現場ごとの収支をまとめて管理できます。
- 統合対象：販売、会計、人事給与、POWER見積、文書管理、ワークフローなど。
- 部門連携：既存シリーズ製品を使うと、経理・人事・管理部門をつなぎやすい構成になっています。
東宝ビル管理株式会社は2025年1月に移行しました。移行先は、B.M.Manager、販売、会計を含むDX統合パッケージです。
個別に運用していたシステムを統合しています（出典: 大塚商会「東宝ビル管理株式会社 導入事例」、2025年11月取材）。
この構成は、二重入力の削減、電子帳簿保存法・インボイス制度への対応、社内情報の共有を同時に進めたい会社に向いています。
得意領域・向いている企業
清掃・設備・警備などを扱い、販売、会計、文書、ワークフローもまとめたい中堅から大手のビル管理会社に適しています。
見積もりでは、標準業務の範囲と帳票の追加を中心に確認します。そのほか、マスタ移行、会計連携、権限設計、拠点追加時の費用も見積もりで確かめてください。
パッケージに業務を合わせて標準化できるか、それとも個別開発を残すかは、事前に判断しておく必要があります。
富士通株式会社｜BM・PMと基幹データの一体化
富士通は「GLOVIA smart」を中心に、ビルメンテナンスと不動産PMの業務を支援します。BMでは、見積や契約、検収、売上、請求、作業管理などを扱います。
PM側では、賃貸契約や入金、空室管理などを一元化する構成が案内されています（出典: 富士通「ビル管理業務の高度化」、確認時点2026年）。
特徴と強み
BM・PMや社内の管理部門をまたいで使う場合は、業務データの定義をそろえる必要があります。
- 共通データ：物件、契約、作業、請求、入金、経営のデータを連携させる構成です。
- 組織基盤：複数拠点、組織と権限、会計連携、移行、バックアップを要件として整理します。
- 段階移行：どの時点のデータを正とするか、並行運用の期間をどうするかを決めます。
星光ビル管理の事例では、クラウド移行でセキュリティやBCP対策を強化し、現場業務を約3割効率化しました（出典: 富士通「GLOVIA smart ビルメンテナンス導入事例」、確認時点2026年）。
この効率化は特定の事例の結果なので、自社で同じ効果が得られるとは限りません。
得意領域・向いている企業
管理範囲や導入規模に照らして、機能と費用が合っているかを確かめます。
- 向いている企業：複数ビルのBM・PM・会計・経営を横断して活用したい企業。
- 過剰機能の確認：現場帳票だけを安く電子化する場合、機能や導入体制が必要以上に大きくなる可能性があります。
- 環境・連携：クラウドと専用環境、標準会計連携、モバイル報告を確認します。
- 費用：既存データの移行費と、利用者や物件が増えたときの課金です。
ダイキン工業株式会社｜現場の計画から報告までのクラウド化
ダイキン工業は、ビルメンテナンス業務支援サービス「DK-CONNECT BM」を提供しています。計画立案、作業管理、現場支援、査収、書類作成、集計をクラウドで扱います。
このサービスでは、物件・設備台帳、図面、作業履歴を集約します。契約情報、連絡事項、写真なども、対象に含まれます。
特徴と強み
DK-CONNECT BMについては、計画・作業管理から報告までの機能と、設備接続の範囲を確認します。
- 計画・進捗：年次・月次・日次の計画、担当の割り当て、進捗の把握、協力会社への連絡。
- 現場報告：結果登録、承認、指定様式の報告書作成、モバイル入力。
- 契約範囲：業務管理と、空調などの設備制御やエネルギー監視は、同じ範囲に含まれるとは限りません。
- 設備接続：自動取得やBAS・BEMSとの接続では、追加サービス、API、機器、通信、工事のどこを誰が担うかを確かめます。
現場から事務所への転記を減らしたい会社にとって、分かりやすい構成です。効率化に加えて、顧客への報告の品質も検討できます。
得意領域・向いている企業
現場作業の計画から報告までを標準化したい企業に向いています。
- 対象企業：ビルメンテナンス、不動産の管理部門、建物所有会社の施設管理部門。
- 導入目的：紙の点検表、電話、個人ファイルに分かれた進捗や設備情報を、ひとつにまとめることです。
- 見積条件：業務、作業者・協力会社数、物件数、指定帳票、オフライン入力、会計連携。
補足として、2026年には、関電ファシリティーズと、オーナーへの付加価値をテーマにしたセミナー情報も掲載されました（出典: ダイキン工業公式サービスサイト、2026年）。
株式会社日立ビルシステム｜設備・入退室・遠隔監視の強み
日立ビルシステムは、ビル設備、入退室管理、遠隔監視、エネルギー管理を組み合わせた建物向けソリューションを展開しています。
公式ページでは、建物運営管理の支援、入退室管理、設備データを活用した最適化や管理の効率化が案内されています。
特徴と強み
異常の検知から通知、現場対応、履歴の保存までを、管理機能として確認します。
- 設備管理：電気・空調・照明・防災の監視と制御、複数ビルの管理、エネルギーの可視化。
- 入退室管理：1ドアからフロア・ビル単位へ拡張でき、拠点設定や履歴を集中管理できます。
- 仕様の見方：最大制御扉数160扉、カード管理枚数15万枚は製品上限で、導入できる規模とは限りません。
- 接続・保守：防災、カメラ、空調、エレベーターとの接続と、24時間365日の保守範囲。
監視・制御などの機能は、日立ビルシステムの公式サービスで紹介されています（出典: 日立ビルシステム「製品・サービス」、確認時点2026年）。
得意領域・向いている企業
設備系の管理範囲とBM販売管理との分担は、施設の規模に合わせて判断します。
- 向いている施設：大規模ビルや複数拠点で設備監視・制御、セキュリティ、エネルギーを統合。
- 業務分担：見積、契約、請求が中心のBM販売管理は、別のパッケージで検討することもあります。
- ネットワーク要件：IT・OT接続の分離、保守会社、ログ、障害時の手動運転をRFPで確認。
株式会社システックス｜ビルメンテナンス業界特有の販売管理への対応
システックスは、ビルメンテナンス業界向け販売管理「B.M.Manager」を提供する開発会社です。
見積、契約、作業予定と実績、現場ごとの収支を一元的に扱えます。対象は、清掃、衛生、設備、建物・設備保全、保安警備などです。
特徴と強み
現場報告と販売管理がどうつながるか、業界特有の機能がそろっているかを確認します。
- kintone連携：公式ページでは、現場報告、作業員管理、見積原価などを拡張する例が示されています。
- 現場入力：スマートフォンやタブレットから事務所に戻らず実績を登録でき、紙の報告書をやめたい会社でも確認しやすい構成です。
- 情報連携：契約や手配の情報と現場入力をつないで、二重入力を減らせます。
- 標準機能：業界用語、定期作業、契約に基づく売上、現場単位の収支への対応を確かめます。
- 導入事例：自社と同じ業務区分、作業員数、協力会社数、帳票、原価計算の事例かどうかを見ます。
得意領域・向いている企業
契約単位で現場業務を管理し、必要な入力や費用を事前に確認します。
- 向いている業務：清掃・設備・警備の予定、実績、原価、請求を契約単位で管理。
- 利用環境：kintone利用企業や、自社帳票に合わせた現場入力を希望する企業。
- 見積項目：kintoneライセンス・設定、入力対象、作業員アカウント、原価計算、会計連携。
建物管理システムのパートナー選びのポイント
6社は優劣を示す順位ではなく、得意領域が異なる候補です。そのため、先に業務目的を決めておくと比べやすくなります。
- 現場業務のクラウド化：ダイキン、システックス
- BMと会計・販売の統合：大塚商会、富士通
- 設備・入退室・遠隔監視：日立ビルシステム
- 業務要件に合わせた個別設計：ripla
実績と経験の確認方法
建物管理の実績の有無だけでなく、自社と同じ業務をどこまで扱ったかを聞いておきます。
物件・設備台帳、法定点検・定期作業、点検写真・図面を、どのように設計・管理したかを尋ねます。
見積、契約、作業、請求のデータ連携も確認します。あわせて、導入前後の二重入力、報告書の作成時間、請求漏れ、原価把握がどう変わったかも聞きます。
技術力と専門性の評価
技術評価では、機能数よりもデータ連携と運用の安全性を軸に確認します。
経済産業省のビルシステム向け指針も参考になります（出典: 経済産業省「ビルシステムにおけるサイバー・フィジカル・セキュリティ対策ガイドライン」、確認時点2026年）。
- 現場アプリ：スマートフォン・タブレット対応、オフライン保存・再送。
- 文書管理：写真・図面・契約書の容量と版管理。
- API連携：会計、勤怠、ERP、IoT、BAS・BEMS、入退室との連携頻度。
- データ運用：エラーの再処理と、マスタの正となるシステムの決定。
- IT・OT安全性：資産台帳、分離、権限、ログ、脆弱性、保守接続、事故時の連絡をRFPに盛り込みます。
プロジェクト管理体制の確認
導入が長期化すると、要件定義、開発、導入後の担当者が変わることがあります。そのため、提案書の段階で体制を確かめておく必要があります。
- 責任体制：責任者、意思決定者、障害時の一次窓口を明記。
- 進行内容：現場ヒアリング回数、デモ・試作範囲、受入テスト、教育、並行運用。
- 現場参加：代表者を早期に加え、使わない機能を作らない。
ビルメンDXは初期費用無料、20名まで月額3万円、導入サポート30万円からです（出典: ビルメンDX「料金プラン」、確認時点2026年）。
費用は、物件数や利用者数、移行、端末、機器、工事を含めた5年総額で比べます。
よくある質問
システムの種類、費用、開発と既製品の違いについて、検討の初期に判断しやすい形で回答します。
建物管理システムとビルメンテナンスシステムは同じですか？
同じ意味で使われることもありますが、完全に同じとは限りません。ビルメンテナンスシステムは、清掃・設備・警備などの保守業務、作業予定、報告、契約、売上を重視します。
一方、建物管理システムは、PMの賃貸・オーナー報告、所有会社の設備・エネルギー管理、入退室まで含む広い呼び方です。そのため、自社の管理範囲を明確にしてから選ぶ必要があります。
建物管理システムの開発費用はいくらですか？
費用は方式や設備の範囲によって異なります。そのため、次の概算を比較の出発点にしてください。
- 小規模SaaS：初期設定・データ移行・帳票調整で30万〜300万円。
- BM追加開発：500万〜1,500万円。
- 中規模統合：1,500万〜4,000万円程度。
- 追加範囲：設備監視、IoT、入退館、工事、端末、通信で費用が変わります。
- 見積比較：公開されている価格は一例にすぎません。同じ条件のRFPで2〜3社から見積もりを取ります。
BM追加開発と中規模統合の金額は、類似システムの工数による概算で、公的な統計ではありません。
既製品とスクラッチ開発はどちらが良いですか？
標準業務の多さや独自の要件、必要な統合の範囲によって、選択肢が変わります。
- パッケージ・SaaS：標準的なBM業務を早く始めたい場合。
- 業務パッケージとSI：PM・会計まで統合したい場合。
- ハイブリッド・個別開発：独自原価、指定帳票、複雑な連携、設備・IoTが競争力に直結する場合。
- 検証方法：全面刷新から始めず、重要な業務を小さく試してから判断します。
まとめ
開発会社やベンダーは、知名度や機能数だけでなく、自社の管理対象と業務データの流れを基準に比べます。
BMの標準化、PM・会計の統合、設備・入退室の接続、独自業務の開発では、必要になる専門性が異なります。
候補を絞ったら、実際の物件、帳票、設備、契約のデータを使ってデモを行い、同じ条件で費用を比べます。
初期費用と月額、移行、端末を含めた5年総額を確認してください。機器、工事、教育、保守の費用も、同じ総額に含めて見ます。
株式会社riplaを含む6社に相談するときは、誰がどの物件で何をまとめたいのか、どの業務時間を減らしたいのかといった情報を共有すると、過不足のない提案につながります。
▼全体ガイドの記事
・建物管理システム開発の完全ガイド
▼RFP作成前に読みたい無料ホワイトペーパー
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会社紹介
株式会社riplaでは、お客様の事業・ユーザー・業務に最適化したオーダーメイド型システムを、構想策定・要件定義から開発・改善まで一気通貫で支援。事業会社でIT・DXを経験したプロフェッショナルによる高い要件定義力・システム設計力を活かし、事業成果の最大化に伴走します。
また、当社独自の開発テンプレート「Boxシリーズ」による標準機能の高速開発と、AI駆動開発の独自フレームワーク「GoDD」による独自機能のAI実装を組み合わせることで、低コスト・短期間で開発を実現いたします。
もし、システム開発やプロダクト開発に関するご要望がございましたら、お気軽にお問い合わせください。
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株式会社ripla 代表取締役CEOとして、システムパッケージ活用、システム開発、データ分析、生成AI活用、SaaS開発、アプリ開発、EC構築など、幅広い領域で企業のDX推進と事業成長を支援している。事業会社でIT・DXを経験したプロフェッショナルが集う株式会社riplaにおいて、お客様の事業・ユーザー・業務に最適化したオーダーメイド型システムを構想策定・要件定義から開発・改善まで一気通貫で支援し、単なるシステム納品にとどまらず、クライアントと同じ目線で事業成果の最大化に向けた伴走支援を行う。早稲田大学卒業後、ラクスル株式会社、LINEヤフー株式会社にて事業開発やDX推進などに従事した後、株式会社riplaを創業。