建物管理システム開発でおすすめの開発会社/ベンダー6選と選び方

建物管理システムの開発会社を選ぶなら、点検や修繕の記録だけでなく、物件・設備・契約・作業・原価・請求を自社の業務に合わせてつなげられるかで比較することが重要です。

建物管理では、ビルメンテナンス会社の現場業務、プロパティマネジメントの賃貸・オーナー報告、所有会社の設備・エネルギー管理が同じ「建物管理システム」という言葉で扱われます。本記事では、株式会社riplaを最初に、基幹業務統合、現場クラウド、設備・入退室管理、業界特化の5社を含む計6社を紹介します。公開されている機能や導入事例をもとに、向いている企業、費用を確認するポイント、発注前に聞くべき質問まで整理します。

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建物管理システムのパートナー選びが重要なのはなぜですか？

建物管理システムは、帳票を電子化するだけの道具ではありません。物件・フロア・テナント・設備の台帳、契約書、点検表、写真、故障履歴、作業員の実績、見積、検収、請求を、同じ建物や契約にひも付ける業務基盤です。会社選びを誤ると、現場だけが新しい画面へ入力し、事務所では別のExcelへ転記する状態が残ります。

建物管理の業務範囲は会社ごとに大きく違います。ビルメンテナンス会社なら、年次・月次・日次の点検計画、作業員や協力会社の割り当て、現場写真、報告書、検収、売上・原価を優先します。オーナーやPM会社なら、賃貸借契約、賃料・共益費、オーナー精算、空室、修繕投資、レポートが中心です。設備担当なら、空調・照明・受変電・エレベーターの状態、エネルギー使用量、異常通知、遠隔監視が重要になります。

2025年4月以降に着工する建築物は、原則として省エネ基準への適合が求められる制度へ移行しています（出典: 国土交通省「改正建築物省エネ法・建築基準法の3年目施行について」、2024年）。そのため、設備台帳やエネルギー計測値を後から追えるようにすることは、単なる効率化ではなく、将来の説明・報告にも関わります。自社の責任範囲を理解する会社を選ぶことが、導入後の追加開発を減らします。

発注前には、実際の物件を2〜3件、現場の帳票を5種類程度用意し、物件登録から点検、写真添付、上長承認、顧客提出、請求までをデモで再現してください。スマートフォンで電波が弱い場所でも入力できるか、写真の容量をどう扱うか、複数の建物を横断して検索できるかも重要です。協力会社には自社物件だけを見せるなど、権限の粒度も実データに近い条件で確認します。

また、初期設定、Excelや紙からのデータ移行、帳票の調整、端末、センサー、通信、現地工事、操作研修、保守、API連携を分けて見積もってもらいます。公開料金のあるSaaSと、要件定義から始まる個別開発では比較単位が違うため、月額だけで安いと判断しないことが大切です。

株式会社ripla｜コンサルから開発まで一気通貫で支援

riplaは、コンサルティングから開発まで一気通貫で支援できる企業です。IT事業会社として社内DXを推進してきた経験を活かし、ビジネスへの成果創出とシステムの定着支援に強みがあります。営業・顧客・生産・販売管理など、幅広い基幹システムの構築・導入実績があり、企業の業務要件に合わせて柔軟に対応できる体制を整えています。

建物管理システムでは、機能一覧を先に作るより、現場・営業・管理・経理・経営がどのデータを一度だけ入力するかを決めることが重要です。riplaは、物件台帳、設備台帳、契約、作業記録、見積、原価、請求を業務フローとして整理し、既製品を使う部分と個別に開発する部分を切り分けます。既存の会計、販売管理、勤怠、電子請求書との連携を含めて検討したい企業にも向いています。

Excelや紙の置き換えにとどまらず、複数拠点の承認、顧客指定帳票、協力会社との情報共有、既存基幹システムとのAPI連携まで一体で考えたい企業に適しています。最初から全機能を作り込むのではなく、1物件や1拠点で点検報告から請求までを検証し、使われる画面とルールを確認してから対象を広げる進め方も相談できます。費用・期間は物件数、利用者数、移行データ、連携先で変わるため、現行帳票を示したうえで見積もりを依頼してください。

株式会社大塚商会｜BM業務と会計・販売を統合しやすい

大塚商会は、ビルメンテナンス業向け販売管理システム「SMILE V 2nd Edition B.M.Manager」を、会計・販売・人事給与・見積・文書管理などと組み合わせて提案できる企業です。建物管理の現場業務だけでなく、契約、売上、請求、会計、社内申請まで一つのIT基盤に寄せたい場合に候補となります。

B.M.Managerは、見積、契約、作業予定・実績、現場ごとの収支を一元管理する業務パッケージです。大塚商会の公式事例では、東宝ビル管理株式会社が2025年1月に、B.M.Manager、販売、会計、人事給与、POWER見積、文書管理、ワークフローなどを含むDX統合パッケージへ移行し、個別に運用していたシステムを統合しています（出典: 大塚商会「東宝ビル管理株式会社 導入事例」、2025年11月取材）。

こうした構成は、二重入力の削減、電子帳簿保存法やインボイス制度への対応、社内情報の共有を同時に進めたい会社に向きます。単独の現場アプリでは解決しにくい経理・人事・管理部門との接続を、既存のシリーズ製品で設計しやすい点が特徴です。

清掃・設備・警備など複数の業務を扱い、現場部門だけでなく販売、会計、文書、ワークフローもまとめたい中堅から大手のビル管理会社に適しています。見積もりでは、標準の業務フローで対応できる範囲、帳票の追加、既存マスタの移行、会計連携、権限設計、拠点追加時の費用を確認してください。パッケージに合わせて業務を標準化できるか、個別開発を残すべきかを事前に判断することが大切です。

富士通株式会社｜BM・PMと基幹データを一体化しやすい

富士通は、業務アプリケーション「GLOVIA smart」を中心に、ビルメンテナンスと不動産プロパティマネジメントの業務を支援する企業です。GLOVIA smart ビルメンテナンスでは、見積、契約、検収、売上、請求、作業管理などを扱い、PM側では賃貸契約、入金、空室管理などを一元化する構成が案内されています（出典: 富士通「ビル管理業務の高度化」、確認時点2026年）。

BM会社とPM会社、あるいは同じ企業の管理・運営部門をまたぐ場合は、物件情報、契約、作業、請求、入金、経営データの定義をそろえることが重要です。富士通の公式資料では、星光ビル管理の導入事例として、クラウド移行によりセキュリティやBCP対策を強化し、現場業務を約3割効率化した内容が紹介されています（出典: 富士通「GLOVIA smart ビルメンテナンス導入事例」、確認時点2026年）。この数値は特定事例の結果であり、自社で同じ効果を保証するものではありません。

大規模な組織では、複数拠点、組織・権限、会計連携、データ移行、バックアップ、災害時の復旧を最初から要件に含めやすい点もメリットです。古いシステムから段階的に移行する場合は、どの時点の物件・契約・請求を正とするか、並行運用を何か月続けるかを提案段階で確認してください。

複数のビルを管理し、BM・PM・会計・経営を横断してデータを活用したい企業に適しています。個別の現場帳票だけを安価に電子化したい場合は、機能や導入体制が過剰になる可能性があります。見積もりでは、クラウドと専用環境の違い、標準で使える会計連携、モバイル報告の方法、既存データの移行費、利用者・物件の増加に伴う課金を確認してください。

ダイキン工業株式会社｜現場の計画から報告までクラウド化

ダイキン工業は、ビルメンテナンス業務支援サービス「DK-CONNECT BM」を提供しています。計画立案、作業管理、現場支援、査収、書類作成、集計までをクラウドで扱い、物件台帳、設備台帳、図面、作業履歴、契約情報、連絡事項、写真などのデータを集約するタイプのサービスです。

公式サイトでは、年次・月次・日次の作業計画、担当者の割り当て、進捗の把握、協力会社への連絡、作業結果の登録、承認、指定様式の報告書作成、モバイル入力などが案内されています。現場で点検結果や写真を登録し、事務所へ戻ってから報告書へ転記する工程を減らしたい会社に分かりやすい構成です。2026年には、関電ファシリティーズとオーナーへの付加価値をテーマにしたセミナー情報も掲載されており、効率化だけでなく顧客への報告品質まで検討するサービスといえます（出典: ダイキン工業公式サービスサイト、2026年）。

また、ダイキンの設備知見を期待できる領域ですが、DK-CONNECT BMが担う業務管理と、空調などの設備制御・エネルギー監視が同じ契約範囲とは限りません。設備データの自動取得やBAS・BEMSとの接続を想定する場合は、追加サービス、API、ゲートウェイ、通信、現地工事の責任分界を確認してください。

ビルメンテナンス会社、不動産会社のビル管理部門、建物所有会社の施設管理部門など、現場作業の計画から報告までを標準化したい企業に向いています。特に、紙の点検表、電話、個人のファイルで進捗や設備情報を管理している場合は、まず現場データの一元化から始めやすいです。見積もり前には、対象業務、作業者・協力会社の人数、物件数、顧客指定帳票、オフライン入力の要否、既存会計への連携可否を伝えてください。

株式会社日立ビルシステム｜設備・入退室・遠隔監視に強い

日立ビルシステムは、エレベーターをはじめとするビル設備、入退室管理、遠隔監視、エネルギー管理などを組み合わせた建物向けソリューションを展開する企業です。日立の製品・サービスページでは、建物運営管理支援サービス、入退室管理システム、ビル設備とデータを活用した最適化・管理効率化が案内されています。

設備管理では、故障を記録するだけでなく、異常を検知し、必要な担当者へ通知し、現場対応と履歴を残すまでの流れが重要です。日立ビルシステムのビル管理サービスでは、電気・空調・照明・防災設備の監視や制御、複数ビルの一元管理、エネルギー使用量の可視化などが紹介されています（出典: 日立ビルシステム「製品・サービス」、確認時点2026年）。

入退室管理についても、公式情報では1ドアからフロア・ビル単位へ拡張でき、拠点の設定や履歴を集中管理できる構成が示されています。最大制御扉数160扉、カード管理枚数15万枚といった仕様例も公開されていますが、これは製品仕様の上限であり、導入可能な規模をそのまま示すものではありません。防災、監視カメラ、空調、エレベーターとの接続条件や、24時間365日の保守範囲を確認してください。

大規模ビル、複数拠点、オフィスや商業施設などで、設備の監視・制御、セキュリティ、エネルギー管理を一体で考えたい企業に適しています。一方、見積・契約・請求を中心としたBM販売管理だけを求める場合は、別の業務パッケージとの役割分担が必要です。ITネットワークと空調・受変電などのOTを接続するため、ネットワーク分離、接続する保守会社、ログ、障害時の手動運転までRFPに含めることが重要です。

株式会社システックス｜ビルメンテナンス業界特有の販売管理に対応

システックスは、ビルメンテナンス業界向け販売管理システム「B.M.Manager」を提供するシステム開発会社です。B.M.Managerは、見積、契約、作業予定・実績、現場ごとの収支を一元管理し、清掃、衛生、設備、建物・設備保全、保安警備など、ビルメンテナンス特有の業務を対象にしています。

公式ページでは、サイボウズのkintoneと連携し、現場作業報告、作業員管理、見積原価などを拡張する例が示されています。スマートフォンやタブレットから作業員が報告し、事務所へ戻らずに実績登録できるため、紙の報告書を廃止したい会社にとって確認しやすい構成です。B.M.Manager本体の契約・手配情報と、現場側の入力をつなぐことで、業務全体の二重入力を減らしやすくなります。

業界用語や定期作業、契約に基づく売上、現場単位の収支を標準機能で扱えるかは、汎用的な販売管理システムとの大きな比較ポイントです。導入事例を確認する際は、単に導入社数を見るのではなく、自社と同じ業務区分、作業員数、協力会社数、帳票、原価計算を扱った例かを確認してください。

清掃・設備・警備などの受注を契約単位で管理し、予定、実績、原価、請求までを業界に合わせて運用したい企業に向いています。kintoneをすでに利用している会社や、現場作業者の入力画面を自社の帳票に合わせたい会社も候補になります。kintoneのライセンス料・設定費用、スマートフォン入力の対象、現場作業員のアカウント数、見積原価の計算方法、会計ソフトとの連携を見積もりに含めて確認してください。

建物管理システムのパートナー選びのポイント

6社は優劣のランキングではなく、得意な業務領域が異なる候補です。BM業務のクラウド化ならダイキンやシステックス、BMと会計・販売の統合なら大塚商会や富士通、設備・入退室・遠隔監視なら日立ビルシステム、業務要件に合わせた個別設計ならriplaというように、最初に目的を合わせると比較しやすくなります。

「建物管理の導入実績がある」という説明だけでなく、自社と同じ業務をどこまで扱ったかを聞いてください。質問例は、物件台帳と設備台帳をどう設計したか、法定点検や定期作業をどう計画したか、点検写真や図面をどの単位で管理したか、見積・契約・作業・請求のデータをどうつないだかです。導入前後で二重入力、報告書作成時間、請求漏れ、原価把握がどう変化したかも確認します。

技術評価では、機能数よりデータのつながりと運用の安全性を見ます。現場アプリはスマートフォン・タブレットに対応するか、オフライン時の保存と再送はどうなるか、写真・図面・契約書の容量と版管理はどうするかを確認します。会計、勤怠、ERP、IoT、BAS・BEMS、入退室とのAPI連携では、リアルタイム連携か日次連携か、エラー時の再処理、マスタの正となるシステムを決める必要があります。

設備や入退室をネットワークへつなぐ場合は、ITだけでなくOTの安全性も確認してください。経済産業省のビルシステム向けガイドラインが示す考え方を参考に、資産台帳、ネットワーク分離、権限、操作ログ、脆弱性対応、保守業者のリモート接続、インシデント時の連絡体制をRFPへ入れます（出典: 経済産業省「ビルシステムにおけるサイバー・フィジカル・セキュリティ対策ガイドライン」、確認時点2026年）。

導入が長期化する会社では、要件定義の担当者と開発担当者、導入後のサポート担当者が変わることがあります。責任者、意思決定者、現場ヒアリングの回数、デモ・試作の範囲、受入テストの方法、教育、並行運用、障害時の一次窓口を提案書に明記してもらってください。現場の代表者を早い段階から参加させ、使わない機能を作らないことも重要です。

費用の目安として、BM業務に絞った追加開発は500万〜1,500万円、中規模のPM・BM・会計・スマホ報告の統合は1,500万〜4,000万円程度が一つの目安です。これは建物管理専用の公的統計ではなく、類似する業務システムの工数から見た概算です。公開料金の例では、ビルメンDXが初期費用無料、20名まで月額3万円、導入サポート30万円からと案内しています（出典: ビルメンDX「料金プラン」、確認時点2026年）。自社の物件数、ユーザー数、移行、端末、機器、工事を加えた5年総額で比較してください。

よくある質問

建物管理システムの導入では、システムの種類、費用、開発と既製品の違いについて質問が多く寄せられます。ここでは、検討初期に判断しやすいように結論から回答します。

同じ意味で使われることがありますが、完全に同じとは限りません。ビルメンテナンスシステムは清掃・設備・警備などの保守業務、作業予定、報告、契約、売上に重点を置きます。一方、建物管理システムは、PMの賃貸・オーナー報告、所有会社の設備・エネルギー管理、入退室まで含む広い呼び方です。自社が管理する業務範囲を明確にして選ぶ必要があります。

小規模なSaaSの初期設定・データ移行・帳票調整なら30万〜300万円、BM業務の追加開発なら500万〜1,500万円、中規模の業務統合なら1,500万〜4,000万円程度が概算の目安です。設備監視、IoT、入退館、現地工事、端末、通信を含めると、ソフトウェアだけの費用から大きく変わります。公開価格は一つのサービスの例にすぎないため、同じ条件のRFPで2〜3社から見積もりを取ってください。

BM業務が標準的で、早く始めたいならパッケージやSaaSが適しています。PM・会計まで統合したい場合は、業務パッケージとSIを組み合わせる方法が現実的です。独自の原価計算、顧客指定帳票、既存システムとの複雑な連携、設備・IoTデータの活用が競争力に直結する場合は、ハイブリッドや個別開発を検討します。最初から全面刷新せず、重要な業務を小さく検証して判断することをおすすめします。

まとめ

建物管理システムの開発会社・ベンダーを選ぶときは、会社の知名度や機能数だけでなく、自社の管理対象と業務データの流れを基準に比較してください。BM業務の標準化、PM・会計との統合、設備・入退室との接続、独自業務の開発では、必要なパートナーの専門性が異なります。

候補を絞ったら、実際の物件・帳票・設備・契約データを使ってデモを行い、初期費用、月額、移行、端末、機器、工事、教育、保守を含む5年総額を同じ条件で比較します。株式会社riplaを含む6社へ相談する際は、まず「誰が、どの物件で、何を一元化し、どの業務時間を減らしたいのか」を伝えることが、過不足のない提案につながります。

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会社紹介

株式会社riplaでは、お客様の事業・ユーザー・業務に最適化したオーダーメイド型システムを、構想策定・要件定義から開発・改善まで一気通貫で支援。事業会社でIT・DXを経験したプロフェッショナルによる高い要件定義力・システム設計力を活かし、事業成果の最大化に伴走します。

また、当社独自の開発テンプレート「Boxシリーズ」による標準機能の高速開発と、AI駆動開発の独自フレームワーク「GoDD」による独自機能のAI実装を組み合わせることで、低コスト・短期間で開発を実現いたします。

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執筆者プロフィール

張田谷凌央

株式会社ripla 代表取締役CEOとして、システムパッケージ活用、システム開発、データ分析、生成AI活用、SaaS開発、アプリ開発、EC構築など、幅広い領域で企業のDX推進と事業成長を支援している。事業会社でIT・DXを経験したプロフェッショナルが集う株式会社riplaにおいて、お客様の事業・ユーザー・業務に最適化したオーダーメイド型システムを構想策定・要件定義から開発・改善まで一気通貫で支援し、単なるシステム納品にとどまらず、クライアントと同じ目線で事業成果の最大化に向けた伴走支援を行う。早稲田大学卒業後、ラクスル株式会社、LINEヤフー株式会社にて事業開発やDX推進などに従事した後、株式会社riplaを創業。