不動産業界のシステム開発の完全ガイド

不動産業界のシステム開発は、課題を整理し、法規制を踏まえた要件定義と開発会社との連携を通じて、業務効率と顧客満足度を高めます。

開発の対象は物件管理や顧客管理、電子契約など業務によって異なります。進め方や費用、会社選び、発注方法も、その対象に合わせて考える必要があります。

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不動産業界のシステム開発の全体像

不動産業界では、法規制や商慣習、データ管理の複雑さを踏まえてシステムを設計する必要があります。対象となる業務は、物件や顧客の管理から契約、家賃収納、修繕、マーケティングまで多岐にわたります。

業務の流れをシステム上でまとめて扱えるようにすると、業務の効率化と顧客満足度の向上に役立ちます。さらに、適切に導入できれば、競合他社との差別化にもつながります。

不動産業界が抱えるシステム化の課題

不動産業界では長年、紙を使った業務や担当者ごとの対応が中心で、他業種に比べてデジタル化が遅れていると指摘されてきました。

DXへの意識と実行の差：国土交通省の調査では、推進すべきと考える不動産会社が98.6%なのに対し、実践している企業は約68%にとどまります。
業務と要件の複雑さ：業務の流れが込み入っていると、システム化に必要な要件を固めるのに手間がかかります。
法規制への対応：宅地建物取引業法や電子帳簿保存法が、設計で守るべき条件になります。

業務の実態と法的要件の両方を理解して設計することが、開発の難しさでもあります。一方で、不動産業界ではDXの動きも同時に進んでいます。

2025年〜2026年のDX・市場動向

法改正やAIの活用、市場の拡大が、不動産会社のシステム投資を後押ししています。

電子契約の解禁：2022年5月の改正を契機に、紙と対面が中心だった取引が見直され、電子契約の需要が急増しています。
登録義務の強化：2025年の改正宅建業法により、レインズへの物件取引状況の登録義務が強まりました。
AI活用の広がり：LIFULLのAI査定や東急リバブルのAIチャット「Tellus Talk」など、大手を中心に実用例が急増しています。
市場の成長見込み：不動産テック市場は、2022年度の約9,400億円から2030年度に約2兆3,780億円へ拡大し、2.5倍以上になる見込みです。

不動産会社のシステム開発投資は、今後も加速すると予想されます。

▶ 詳細はこちら：・不動産業界のシステム開発の進め方/やり方/流れや方法/手法/工程/手順

不動産業界で開発されるシステムの種類

業務の対象に応じて、必要なシステム領域を見渡せます。

開発するシステムは、業務の目的や対象によって異なります。自社の課題に合うシステムを選ぶには、それぞれの特性と役割を正しく理解しておく必要があります。不動産会社が導入する主なシステムを、業務の領域ごとに紹介します。

物件管理・賃貸管理システム

物件管理システムは、不動産業務の基盤となるシステムです。物件や入居者、契約の情報から、家賃の収納状況や修繕の履歴まで、まとめて管理できます。その結果、担当者間で情報を共有でき、業務が特定の人に偏るのを防げます。

賃貸管理では、決まった手順で進む定型業務をシステム化すると、作業の工数を減らせます。

家賃管理：口座からの自動引き落としと連携し、滞納も管理できます。
更新案内：更新の案内を自動で送れるため、繰り返しの手間を省けます。

楽楽賃貸、OBC、Pocketなどの賃貸管理パッケージを導入する方法もあります。一方で、多拠点展開や独自の業務フロー、既存システムとの連携が必要な場合は、スクラッチ開発やカスタマイズが求められます。

特に、物件数が数百〜数千件になると、大量のデータを扱うため、処理速度と検索性能が大切になります。

顧客管理システム（CRM）・営業支援（SFA）

不動産会社のCRMは、購入や賃貸の見込み顧客から、既存のオーナーや入居者まで、多様なデータを一つにまとめて管理します。

問い合わせ履歴や内見記録、提案の履歴、成約状況を、担当者どうしで共有できます。そのため、引き継ぎ時の情報漏れや、同じ顧客への重複した連絡を防げます。

生成AIを使い、問い合わせや過去のやり取りからメールの文面を作る機能もあります。さらに、AIチャットボットで24時間の問い合わせに対応する例も見られます。

営業支援システム（SFA）と連携すると、営業管理や分析の範囲を広げられます。

進捗管理：営業の流れ（パイプライン）と商談の状況を、一覧で把握できるようにします。
成約分析：成約率などの数字から、営業活動の状況を把握するのに役立ちます。

また、SalesforceやHubSpotを不動産業務向けにカスタマイズする例も多くあります。物件の提案から内見の調整、重要事項の説明、契約までの流れに合わせた開発の需要もあります。

電子契約システム・書類管理システム

法改正を受けて、電子契約と書類管理を組み合わせた仕組みづくりが求められています。

対象書面：2022年5月の改正で、重要事項説明書や売買・賃貸借契約書を電子化できるようになりました。
導入の進展と顧客ニーズ：電子署名や電子認証の導入が急速に進み、Z世代の8割以上が電子契約を希望するというデータもあります。
法令対応と保管：電子署名法と電子帳簿保存法への対応は必須で、2024年に宥恕期間が終わり、全企業に電子取引データの保管義務が課されました。
書類管理連携：契約書類の電子保管や検索、監査に対応できる連携が求められ、クラウドサインやDocuSignとのAPI連携も一般的です。

電子契約の整備は、顧客体験と業務効率の両方を高めるうえで急がれる課題です。

物件検索サイト・ポータルサイト・AI査定システム

自社で物件検索サイトやポータルサイトを構築する会社も増えています。既存のポータルに掲載するほか、自社サイトで集客を強化する方法もあります。

スーモやホームズへの掲載と自社サイトを併用すると、リード獲得コストの削減やブランド向上に効果的です。

物件検索では、地図API（Google Maps Platform）との連携が求められます。

検索機能：希望の条件で物件を絞り込める仕組みを設計します。
周辺情報：周辺環境の情報を見られるようにして、利用者の体験を高めます。

近年は、AIを活用した不動産査定システムの開発も活発です。過去の取引や周辺の相場、建物の状態を機械学習で分析します。LIFULLとウィルのAI売却査定や、東急リバブルのAI価格査定が、その例です。

ビッグデータと生成AIを組み合わせた次世代サービスの開発が進み、査定額をすぐに示せる仕組みが、業界の競争力の中心になりつつあります。

ポイント

業務の目的や対象によって種類が変わるため、まず自社の課題が物件・顧客・契約・集客のどこにあるかを見極め、その領域のシステムから検討します。

不動産業界のシステム開発の進め方

前半で固めた要件を後半の確認と運用につなげる構成です。

不動産業界のシステム開発を成功させるには、各フェーズで適切な手順を踏むことが欠かせません。主要な開発フェーズは3段階に分かれ、上流の要件定義から、リリース後の運用まで順に進みます。

要件定義の認識がずれていると、後工程での手戻りや予算超過につながる場合があります。特に上流の工程には、十分な時間と費用をかけることが大切です。

要件定義・企画フェーズ

要件定義では、解決すべき業務課題をはっきりさせます。現場や管理部門、経営層の視点から課題を洗い出し、システム化の優先度と範囲（スコープ）も決めます。

不動産業界では、法規制への対応も、この段階で要件として明確にしておく必要があります。

対象法令：宅建業法や個人情報保護法、電子帳簿保存法が、対象の業務にどう関わるかを確かめます。
作る資料：仕様書、業務フロー図、画面遷移図を、この段階でまとめます。

要件定義の費用は、プロジェクト全体の20〜25%が適切な投資とされています。たとえば1,000万円規模のプロジェクトなら、要件定義の費用は200万〜250万円程度が目安です。

この段階を省くと、開発が進んでから業務フローとシステムがかみ合わない問題が生じがちです。

設計・開発フェーズ

設計・開発では、要件定義書をもとに仕様を固め、開発の方法を選びます。

開発手法には、アジャイル型とウォーターフォール型があります。

設計範囲：基本設計と詳細設計で、DB、API、画面、セキュリティの仕様を定めます。
データと連携：物件・顧客・契約・家賃の関係を整理し、レインズやポータル、会計システムとの連携仕様を定義します。
開発手法：仕様変更の多い案件では、スプリントごとに機能を出して要件を詰めるアジャイルが有効な場合があります。

設計から結合テストまでの工程は、総コストの50〜60%を占めるのが一般的です。

テスト・リリース・運用フェーズ

テストと運用は、品質の確認から現場への定着までを見据えて計画します。

テスト：単体から結合、システム、ユーザー受け入れ（UAT）まで、段階を追って確かめます。
重点確認：法定書類の作成、電子署名、個人情報の扱いを、特に念入りに見ます。
現場検証：スタッフに実際に使ってもらい、使いにくさや業務フローのずれを本番前に見つけます。
リリース後：法改正やセキュリティ更新、機能追加、障害に対応し続けます。研修やマニュアル、サポート体制も整えます。

▶ 詳細はこちら：・不動産業界のシステム開発の進め方/やり方/流れや方法/手法/工程/手順

ポイント

要件定義で業務課題と法規制への対応を固め、その内容をテストや運用まで引き継ぐ前提で進めると、手戻りや予算超過を抑えられます。

不動産業界のシステム開発の費用相場

規模が上がるほど、見込む費用レンジも大きくなります。

開発費用は、システムの種類や規模、要件の複雑さによって変わります。相場を把握して予算を立てることは、プロジェクトの成否に関わります。

システム規模別の費用目安

費用の幅は規模によって大きく変わるため、小規模、中規模、大規模に分けて目安を示します。

小規模：管理物件が少なく、機能を絞った賃貸管理や顧客管理ツールなら、200万〜500万円程度が目安です。
中規模：複数拠点への対応や外部システムとの連携、電子契約を備えた統合管理は、500万〜2,000万円程度です。
大規模：大手向けの基幹系、不動産ポータルサイト、AI査定は、2,000万〜1億円以上のケースもあります。
費用を左右する要素：費用は、画面や機能、データ量、API連携の複雑さに加え、スクラッチかパッケージのカスタマイズか、ローコード開発かによっても変わります。
オフショア開発：ベトナムや中国などを活用すると、国内で開発する場合の約3分の1〜半額で済むことがあります。

オフショア開発では、コミュニケーションと品質管理の体制を整える必要があります。

初期費用以外のランニングコスト

予算は、開発費だけでなく、リリース後の費用も含めて立てます。

サーバー・クラウド：利用料は月額2万〜20万円程度が目安になります。
保守・運用：開発費の15〜20%を年ごとに見込むのが目安です。
改修・対策費：セキュリティ対策や、宅建業法・電子帳簿保存法・個人情報保護法の改正に伴う対応費を見込みます。
利用拡大への備え：利用が増えると、サーバー費や保守費が上がることがあります。AWS・GCP・Azureなどの基盤は、将来の費用管理にも役立ちます。

初期費用と運用費を合わせた総保有コスト（TCO）で、費用を全体として評価します。

▶ 詳細はこちら：・不動産業界のシステム開発の見積相場や費用/コスト/値段について

ポイント

費用は規模や連携範囲、開発方式で大きく変わるため、初期費用だけでなく保守や改修を含めた総額で予算を組みます。

不動産業界のシステム開発会社の選び方

開発会社の選定は、プロジェクトの成否を左右する判断です。技術力や実績に加えて、法規制への対応や電子契約の知見も確認します。また、プロジェクト管理とリリース後の支援体制も、あわせて評価します。

特に、現場が使いやすいか、自社の課題を理解してくれる相手かは、機能の数と並んで大切な点です。

実績と専門性の確認ポイント

実績の中身と業務への理解を具体的に確かめ、提案が自社に合うかを見極めます。

開発経験：物件管理や賃貸管理、電子契約、CRMなど、不動産業界ならではの実績があるかを見ます。
法令・施策への対応：宅建業法や電子契約、国土交通省の不動産DX施策に、どこまで対応できるかを確かめます。
実績の確認：案件名や数字が曖昧なときは直接質問します。物件登録から契約、精算、更新、退去までの流れを理解しているかも確かめます。

プロジェクト管理体制とサポートの評価

法改正や業務の変化に対応できる管理・保守の体制かどうかは、契約前に見定めておきます。

法改正対応：宅建業法や電子帳簿保存法、借地借家法の改正に合わせて、改修に応じられるかを聞きます。
運用・保守：障害が起きたときの対応の速さ、継続的な改善の可否、改修料金の仕組みを確かめます。
管理体制：管理の方法を確かめたうえで、複数社の見積もりを、提案の具体性や業務理解の点から比べます。

▶ 詳細はこちら：不動産業界のシステム開発でおすすめの開発会社/ベンダー6選と選び方

ポイント

開発会社は、業界の開発実績と法規制への理解、管理体制を合わせて比べて決めます。機能の数だけで選ぶと、後から保守の体制が問題になることがあります。

不動産業界のシステム開発の発注方法

外部に発注するときは、開発の形式や会社、契約の方式を決めます。発注の形式の選び方は、費用や品質、スケジュールに影響します。

契約形式の種類と選び方

発注の契約には、請負、準委任、ラボ型の3種類があります。

請負契約：完成させるものと費用がはっきりしていて、予算を管理しやすい形式です。
準委任契約：作業時間に応じて費用がかかり、要件の変更にも柔軟に応えられる形式です。
ラボ型契約：専属のチームを一定期間確保でき、継続的な開発に向いた形式です。

請負契約は仕様を変えると追加の費用が生じやすく、変更の多い案件には柔軟性が足りない面があります。

これに対して、準委任は仕様がまだ固まっていない案件や、要件が変わりやすい案件に向いています。

不動産開発では仕様変更が起きやすいため、準委任やラボ型を選ぶ例が増えています。一方で、費用の上限を管理しにくいことから、月次の進捗確認と費用レビューを契約前に合意しておく必要があります。

発注から開始までのステップ

発注先を決めるときは、課題の整理から契約の確認まで、次の順に進めます。

自社の課題と、解決したい要件の概要を書き出します。
3〜5社程度の開発会社にRFP（提案依頼書）を送り、提案と見積もりを比べます。
費用に加えて、開発体制や管理方法、保守の範囲、類似実績を評価します。
候補会社のエンジニアやPMと直接話し、業界への理解や提案の中身、連絡の取り方を確かめます。
契約書では、スコープ・日程・品質基準・知的財産権の帰属・秘密保持・損害賠償の上限を見ます。
内容を確かめたうえで、契約を結びます。

個人情報を多く扱うため、NDAと個人情報の取り扱い条件は入念に確かめます。

発注時の注意点・失敗リスクの回避

発注では、費用だけでなく、要件と業界知識を確かめることが大切です。

価格だけで選ばない：連絡や技術が足りないと頓挫し、作り直しで結果的に割高になる場合があります。
要件を曖昧にしない：要件がはっきりしないまま始めると、期待と異なる機能になる恐れがあります。
業界知識を確かめる：法規制の理解が足りないと、法令に違反するシステムができてしまうリスクがあります。

宅建業法や電子帳簿保存法、個人情報保護法への対応は必須です。RFPや提案時のヒアリングでは、どの法令にどう対応するかを聞いておきます。

▶ 詳細はこちら：・不動産業界のシステム開発の発注/外注/依頼/委託方法について

ポイント

契約形式は、仕様がどれだけ変わりそうかで選びます。発注先は3〜5社程度の提案と見積もりを比べて決めます。

不動産業界システム開発パートナー選びのポイント

会社を選ぶときは、業界への理解、管理体制、費用対効果など、複数の視点で評価します。

実績と経験の確認方法

開発実績がどれだけ具体的か、自社の案件にどれだけ近いかを確かめます。

開発内容と成果：不動産向けに作ったシステムと、そこで解決した課題を聞いてみます。
案件規模：案件の予算や期間、チームの規模が、自社の想定に近いかを比べます。
利用企業の評価：可能であれば既存の顧客に評判を聞き、公開されている情報だけでは分からない声も確かめます。

技術力と専門性の評価

地図や外部データとの連携、大量の処理、セキュリティなどの要件に合う技術力があるかを見ます。

技術領域：使う技術と得意な分野が、自社のプロジェクトの要件に合っているかを確かめます。
基盤と設計：AWS・GCP・Azureの活用経験、DB設計、セキュリティへの対応力を見ます。
将来性と説明力：AI・機械学習・外部API連携の提案に加えて、提案書や技術の説明、技術者との対話のわかりやすさも評価します。

プロジェクト管理体制の確認

管理体制が弱いと、スケジュールの遅れや品質の問題が起きるリスクが高まります。

進捗と問題対応：PMの実績、進捗報告の頻度や方法、問題が起きたときの手順を確かめます。
品質と連絡体制：テストの進め方、品質を保つ仕組み、連絡窓口、担当者が替わるときの方針を見ておきます。
リリース後の支援：保守の担当者とSLA（サービスレベル合意）の中身は、契約前に決めておきます。
提案対応：複数社の返答の速さや提案の丁寧さを、並べて比べます。

まとめ

不動産業界では、電子契約の解禁や法改正、生成AIの実用化を背景に、開発投資が加速しています。国内の不動産テック市場は、2030年度に2兆円超へ成長すると見込まれています。

DXへの積極的な投資が、企業の競争優位につながる時代になりました。成功させるには、要件定義に十分な時間と費用をかけることが欠かせません。

業務フローと法規制を理解する会社を選ぶとともに、複数社を比べることが大切です。物件管理や顧客管理、電子契約、AI査定など、検討するシステムに応じて計画を進めます。

会社紹介

株式会社riplaでは、お客様の事業・ユーザー・業務に最適化したオーダーメイド型システムを、構想策定・要件定義から開発・改善まで一気通貫で支援。事業会社でIT・DXを経験したプロフェッショナルによる高い要件定義力・システム設計力を活かし、事業成果の最大化に伴走します。

また、当社独自の開発テンプレート「Boxシリーズ」による標準機能の高速開発と、AI駆動開発の独自フレームワーク「GoDD」による独自機能のAI実装を組み合わせることで、低コスト・短期間で開発を実現いたします。

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執筆者プロフィール

張田谷凌央

株式会社ripla 代表取締役CEOとして、システムパッケージ活用、システム開発、データ分析、生成AI活用、SaaS開発、アプリ開発、EC構築など、幅広い領域で企業のDX推進と事業成長を支援している。事業会社でIT・DXを経験したプロフェッショナルが集う株式会社riplaにおいて、お客様の事業・ユーザー・業務に最適化したオーダーメイド型システムを構想策定・要件定義から開発・改善まで一気通貫で支援し、単なるシステム納品にとどまらず、クライアントと同じ目線で事業成果の最大化に向けた伴走支援を行う。早稲田大学卒業後、ラクスル株式会社、LINEヤフー株式会社にて事業開発やDX推進などに従事した後、株式会社riplaを創業。